一、裁判要点
本案聚焦通谋虚伪表示下二手房买卖合同效力认定，核心裁判要点为：行为人与相对人以虚假意思表示签订房屋买卖合同，真实目的为套取银行贷款，并非真实转让房屋权属，符合《民法典》第 146 条规定，应认定合同无效；双方对合同无效均有过错，实际占用贷款、持有产权一方应承担更大责任，为同类 “假买卖、真套贷” 纠纷提供明确裁判思路。
二、基本案情
申请人为房屋原权利人，被申请人为其朋友。涉案房屋为申请人家庭动迁安置房，系其唯一住房。2005 年 4 月，被申请人以资金周转为由，提议以虚假二手房买卖形式过户并向银行抵押贷款，承诺一年内还清贷款、将房屋产权恢复至申请人名下，申请人出于信任同意。
双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价 50 万元，但未约定交房、过户、违约责任等核心条款，明显违背正常交易习惯。被申请人以该房屋抵押向银行贷款 25 万元，贷款发放至申请人账户后，申请人当即将银行卡交被申请人支配，被申请人未支付任何购房款。房屋始终由申请人居住、户籍未迁出，被申请人多年出具借条、保证书，确认房屋属申请人、贷款由其承担，但长期未清偿贷款，导致房屋被法院查封、面临拍卖，申请人权益严重受损，遂提起仲裁请求确认合同无效。
三、裁判结果
上海仲裁委员会经缺席审理，作出（2021）沪仲案字第 3719 号裁决：
确认申请人与被申请人就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
仲裁费 24350 元，由被申请人承担 70% 即 17045 元，申请人承担 30% 即 7305 元。
四、裁判理由
仲裁庭认为，涉案合同构成通谋虚伪表示，以合法形式掩盖非法目的，应属无效：
意思表示虚假：合同关键条款空白、无真实付款、未交付房屋，双方真实目的是套取银行贷款，而非房屋买卖；
行为特征异常：被申请人未付房款、贷款由其独占使用，申请人持续占有房屋并多次要求恢复产权，与正常交易完全不符；
法律依据充分：依据《民法典》第 146 条，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效；
责任划分合理：双方均参与虚假交易，被申请人作为贷款实际使用人、产权登记人，过错更大，应承担主要仲裁费用。
五、实务反思
本案揭示二手房 “假买卖、真套贷” 重大法律风险，实务启示如下：
通谋虚伪合同一律无效：以套贷为目的的二手房买卖合同，无论是否过户、是否办理抵押，均自始无效，不受法律保护；
无效后果严重：产权登记可被否定，贷款需清偿，房屋面临查封拍卖，实际占房人可能无家可归，还可能涉嫌骗取贷款罪；
证据认定关键：无房款支付、未交房、合同条款缺失、书面承诺等，均是法院 / 仲裁机构认定虚假交易的核心依据；
维权建议：遇 “借名过户套贷”，应立即固定聊天记录、保证书、流水等证据，及时通过仲裁 / 诉讼确认合同无效，避免损失扩大；切勿参与以房屋买卖为幌子的融资行为，坚守真实交易底线。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 蚂蚁斗大象律师团队。
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